De allra flesta som köper bostad i Sverige möter amorteringskravet som en fast del av bolånevillkoren. Procentsatsen kan verka liten – 1 eller 2 procent – men på ett bolån på 3 miljoner kronor handlar det om 30 000 till 60 000 kronor per år som obönhörligt lämnar kontot. Att förstå exakt vad som gäller, vad 2026 faktiskt förändrade och hur undantagen fungerar är därför inte en akademisk fråga utan en konkret ekonomisk fördel.
Vad är amorteringskravet?
Amorteringskravet är en lagstadgad minimigräns för hur snabbt ett bolån måste amorteras ned. Det är alltså inte frivilligt och inte en rekommendation – din bank är skyldig att följa det och kan inte skriva bort det i ett avtal. Kravet gäller alla bolån tagna efter den 1 juni 2016.
Idén bakom kravet är att svenska hushåll under lång tid byggde upp stora skulder i förhållande till sina inkomster och till bostädernas värde. Kravet tvingar en successiv minskning av skulden, vilket både skyddar enskilda hushåll och minskar systemrisker i det finansiella systemet.
De tre belåningsgradsnivåerna
Amorteringskravet styrs uteslutande av belåningsgraden – alltså lånets storlek dividerat med bostadens marknadsvärde. Tre nivåer gäller:
Under 50 procent belåningsgrad: Inget lagstadgat amorteringskrav existerar. Din bank kan ha egna krav, men lagen föreskriver ingenting.
50–70 procent belåningsgrad: Minst 1 procent av lånebeloppet per år. Det är grundnivån för de flesta bostadsköpare med ordentlig kontantinsats.
Över 70 procent belåningsgrad: Minst 2 procent av lånebeloppet per år. Det är den nivå som gäller när du köper med liten kontantinsats eller när bostadspriserna fallit efter att du köpte.
Det är viktigt att notera: procentsatsen beräknas på lånebeloppet, inte på bostadens värde. Med ett lån på 2 miljoner kronor och en belåningsgrad på 75 procent är kravet 40 000 kronor per år i amortering, eller strax under 3 400 kronor per månad.
Det amorteringsgrundande värdet – AGV
I kärnan av beräkningen finns det amorteringsgrundande värdet. Det är det värde mot vilket belåningsgraden mäts, och det sätts normalt till köpeskillingen när bolånet tas. Priset du betalar för bostaden avgör alltså i de flesta fall vilken amorteringstakt som krävs från start.
Det amorteringsgrundande värdet kan sedan uppdateras via omvärdering. Har bostaden stigit i värde under åren kan en ny värdering sänka belåningsgraden på pappret – och i förlängningen minska det årliga amorteringskravet. Från och med 2026 gäller att omvärdering endast kan ske vart femte år, oavsett om syftet är att minska amorteringen eller öka lånet.
Räkneexempel: hur AGV påverkar amorteringen
Du köper en bostadsrätt för 4 miljoner kronor med 500 000 kronor i kontantinsats. Ditt bolån är 3,5 miljoner kronor och belåningsgraden är 87,5 procent. Det amorteringsgrundande värdet sätts till 4 miljoner kronor.
Krav: 2 procent av 3,5 miljoner = 70 000 kronor per år = 5 833 kronor per månad.
Efter fem år har bostaden stigit till 5 miljoner kronor och du har amorterat ned lånet till 3,2 miljoner kronor. Du begär omvärdering. Ny belåningsgrad: 3,2 miljoner / 5 miljoner = 64 procent. Nytt krav: 1 procent av 3,2 miljoner = 32 000 kronor per år = 2 667 kronor per månad.
Skillnaden är väsentlig – 3 166 kronor lägre amorteringskostnad varje månad.
Vad förändrades den 1 april 2026?
Den 1 april 2026 trädde lag 2026:226 om begränsning av bostadskrediter i kraft. Det är den mest genomgripande förändringen av bolånereglerna sedan 2018.
Det skärpta amorteringskravet slopades
Sedan 2018 gällde att hushåll med en skuldkvot över 4,5 – det vill säga ett bolån som översteg 4,5 gånger bruttoinkomsten – var tvungna att amortera ytterligare 1 procentenhet per år utöver grundkravet. I praktiken innebar det att ett hushåll med 75 procents belåning och hög skuldkvot amorterade 3 procent per år i stället för 2 procent.
Det kravet är nu helt borttaget. Skuldkvoten spelar inte längre någon roll för hur mycket du lagstadgat måste amortera. Bankerna behåller skuldkvoten som mått vid kreditprövningen – det är fortfarande ett centralt bedömningskriterium för om du alls beviljas bolån – men det styr inte längre amorteringstakten.
Det frigjorda utrymmet är konkret. Handelsbanken räknar på ett hushåll med 3 miljoner kronor i bolån och 75 procents belåning plus skuld över 4,5 gånger bruttoinkomsten: månadsamorteringen gick från 7 500 kronor (3 procent/12) till 5 000 kronor (2 procent/12) – en lättnad på 2 500 kronor per månad.
Bolånetaket höjdes till 90 procent
Sedan bolånetaket infördes 2010 har gränsen legat på 85 procent av bostadens marknadsvärde, vilket innebär att kontantinsatsen behövde uppgå till minst 15 procent. Det taket höjdes den 1 april 2026 till 90 procent, vilket sänker kontantinsatskravet till 10 procent.
Förändringen öppnar bolånemarknaden för köpare med begränsat sparat kapital, framför allt förstagångsköpare i storstäder där bostadspriserna är höga.
Tilläggslånetaket sänktes till 80 procent
Som motvikt mot det höjda bolånetaket vid nyköp sänktes taket för tilläggslån. Den som redan äger en bostad och vill ta ytterligare lån med bostaden som säkerhet – för renovering, ett sommarhus eller annat – kan nu bara låna upp till 80 procent av säkerhetsvärdet, inte 85 procent som tidigare.
Logiken är att begränsa den totala skuldutvecklingen: det ska vara lättare att komma in på marknaden, men svårare att skuldsätta sig vidare när man väl är inne.
Finansinspektionen lämnar över till lag
En strukturell förändring är att Finansinspektionen inte längre utfärdar egna föreskrifter om amorteringskrav. De tidigare FFFS-reglerna är upphävda och ersatta av de tre nya rättsliga instrumenten FFFS 2026:1–3, men det primära regelverket är nu parlamentarisk lag – lag 2026:226 – snarare än myndighetsbeslut. Det gör reglerna mer stabila och svårare att förändra utan politisk process.
Räkneexempel
Exempel 1: Förstagångsköpare med 10 procent kontantinsats
Du köper med de nya reglerna. Bostaden kostar 3 miljoner kronor, kontantinsats 300 000 kronor. Bolånet: 2,7 miljoner kronor. Belåningsgrad: 90 procent.
Amorteringskrav: 2 procent av 2,7 miljoner = 54 000 kronor per år = 4 500 kronor per månad.
Exempel 2: Etablerat hushåll, 65 procents belåning
Bostaden värderas till 5 miljoner kronor, lån 3,25 miljoner kronor. Belåningsgrad: 65 procent.
Amorteringskrav: 1 procent av 3,25 miljoner = 32 500 kronor per år = 2 708 kronor per månad.
Exempel 3: Jämförelse före och efter april 2026
Hushållet har 3,5 miljoner i bolån, bostad värderat till 4,5 miljoner (belåningsgrad 78 procent) och en kombinerad bruttoinkomst på 700 000 kronor. Skuldkvot: 5,0 – alltså över 4,5-gränsen.
- Före april 2026: 2 % + 1 % extra = 3 % av 3,5 Mkr = 105 000 kr/år = 8 750 kr/mån
- Efter april 2026: 2 % av 3,5 Mkr = 70 000 kr/år = 5 833 kr/mån
- Besparing: 2 917 kronor per månad
Undantag från amorteringskravet
Lagen medger undantag i specifika situationer. Det är din bank – inte Finansinspektionen – som prövar och beviljar undantag, och prövningen är alltid individuell.
Nyproduktion: Den som köper en nyproducerad bostad och är förstagångsägare kan beviljas amorteringsfrihet i upp till fem år. Det ger utrymme att etablera sig ekonomiskt innan amorteringen börjar.
Sjukdom: Varaktig eller allvarlig sjukdom i hushållet kan berättiga till tillfällig amorteringsfrihet.
Arbetslöshet: Ofrivillig arbetslöshet ger möjlighet att ansöka om undantag under den period arbete saknas.
Föräldraledighet: Bankerna kan bevilja tillfällig lättnad under föräldraledigheten då inkomsten är lägre.
Dödsfall: Om en medlåntagare faller bort kan den kvarvarande ansöka om undantag under anpassningsperioden.
Det är viktigt att dokumentation finns. Bankerna kräver intyg, läkarintyg eller Försäkringskassans beslut som underlag.
Strategier för lägre amorteringskrav
Amorteringskravet är minimigränsen – du kan alltid amortera mer. Men vill du sänka minimikravet lagligt finns fyra vägar:
1. Större kontantinsats vid köp. Håller du belåningsgraden under 70 procent redan från start betalar du 1 procent per år i stället för 2 procent. På ett lån på 3 miljoner sparar det 30 000 kronor per år.
2. Omvärdering när bostaden stigit. Har din bostad ökat i värde sedan du köpte är en omvärdering vart femte år ett direkt sätt att sänka belåningsgraden och därmed kravet. Kostaden är vanligtvis en värderingstaxa till banken.
3. Frivillig extra amortering i inledningen. Amorterar du mer det första eller andra året – utöver minimikravet – kan du snabbare nå under tröskeln på 70 procent och därmed kliva ned till lägre amorteringstakt.
4. Köp nyproduktion. Amorteringsfriheten i upp till fem år ger tid att bygga upp en buffert och stabila inkomster innan amorteringskravet börjar äta av kassaflödet.
Amortering som sparande
Det finns en psykologisk fälla i att se amorteringen enbart som en kostnad. Den minskar din skuld och bygger gradvis upp ett eget kapital i bostaden. Varje amorterad krona ökar din nettoförmögenhet och sänker din räntekostnad i absoluta tal eftersom räntebasen minskar.
På ett 30-årshorisont med 2 procents amortering minskar ett bolån på 3 miljoner kronor med 900 000 kronor enbart via det lagstadgade minimibelopp – och det utan att räkna in de räntebesparingar som en lägre skuld ger längs vägen.
Det skärpta amorteringskravet som nu slopats syftade till att begränsa skuldsatta hushåll. Att det tagits bort innebär inte att det är klokt att sluta amortera mer än minimikravet – tvärtom kan det vara ett läge att titta på om du kan sätta undan den frigjorda summan på ett sparande med bra avkastning i stället.
Amorteringskravet för bolån är konstruerat kring en enkel logik: ju mer du lånar i förhållande till vad bostaden är värd, desto snabbare måste du betala tillbaka. Förändringarna 2026 justerar regelverket utan att rubba den principen – grundkraven på 1 och 2 procent gäller fortfarande, och belåningsgraden avgör fortfarande var du hamnar.
