Belåningsgraden är bolånets storlek i förhållande till bostadens marknadsvärde, uttryckt i procent, och den styr direkt hur mycket du måste amortera varje år. Ligger belåningsgraden mellan 50 och 70 procent amorterar du minst 1 procent av lånebeloppet årligen, är den högre än 70 procent gäller minst 2 procent. Här går vi igenom hur du räknar ut din egen belåningsgrad, vad det nya bolånetaket på 90 procent betyder sedan april 2026, och hur gränserna hänger ihop med amorteringen.
Vad är belåningsgrad?
Belåningsgraden visar hur stor andel av en bostads värde som är finansierad med lån. Du får fram den genom att dela bolånets storlek med bostadens marknadsvärde. Har du lånat 2,1 miljoner kronor till en bostad värd 3 miljoner kronor är belåningsgraden 70 procent – resten, 900 000 kronor, är din kontantinsats eller det egna kapital du redan har i bostaden.
Måttet är centralt av flera skäl. Det avgör hur mycket banken är villig att låna ut till dig från början, det styr hur mycket du enligt lag måste amortera, och det påverkar i viss mån även räntan du erbjuds – hushåll med hög belåningsgrad får statistiskt sett en något högre boränta än de med lägre belåning.
Så räknar du ut din belåningsgrad
Formeln är enkel: bolån ÷ bostadens värde × 100 = belåningsgrad i procent.
Ett par räkneexempel:
- Bolån 1,8 miljoner kronor, bostad värd 2,4 miljoner kronor → belåningsgrad 75 procent.
- Bolån 1,2 miljoner kronor, bostad värd 2 miljoner kronor → belåningsgrad 60 procent.
- Bolån 3,15 miljoner kronor, bostad värd 3,5 miljoner kronor → belåningsgrad 90 procent.
Bostadens värde sätts normalt till köpeskillingen när du tar lånet, och det värdet – det amorteringsgrundande värdet – ligger sedan fast i upp till fem år, oavsett om marknadsvärdet på orten går upp eller ner under tiden.
Bolånetaket 2026: hur hög belåningsgrad får du ha på ditt bolån?
Sedan den 1 april 2026 gäller ett höjt bolånetak: du får låna upp till 90 procent av bostadens värde, mot tidigare 85 procent. I praktiken innebär det att kontantinsatsen minskade från minst 15 till minst 10 procent av köpeskillingen. Köper du en bostad för 3 miljoner kronor räcker det numera med 300 000 kronor i eget kapital, mot 450 000 kronor tidigare.
Bolånetaket är en övre gräns, inte en garanti. Banken gör alltid en egen bedömning av din betalningsförmåga och dina räntekostnader, och du är inte skyldig att maxa belåningsgraden bara för att taket tillåter det. En lägre belåningsgrad från start ger dig dessutom mer marginal mot ränteuppgångar och prisnedgångar på bostaden – jämför alltid aktuella bolåneräntor hos flera banker innan du bestämmer dig, eftersom räntenivån påverkar den totala boendekostnaden lika mycket som amorteringen.
Vill du i stället belåna en bostad du redan äger, till exempel för en renovering, gäller en strängare gräns: tilläggslån får inte ta den totala belåningsgraden över 80 procent av bostadens värde.
Så påverkar belåningsgraden amorteringskravet – viktigt att veta om amortering
Belåningsgraden är den enskilt viktigaste faktorn bakom amorteringskravet, som infördes den 1 juni 2016. Alla bolån du tar efter juni 2016 omfattas, medan äldre lån normalt är undantagna så länge de inte utökas:
- Under 50 procent: inget lagstadgat amorteringskrav, men banken kan ändå begära amortering.
- 50–70 procent: du ska amortera minst 1 procent av lånebeloppet per år.
- Över 70 procent: du ska amortera minst 2 procent av lånebeloppet per år.
Ett lån på 2,7 miljoner kronor med belåningsgraden 90 procent kräver alltså att du amorterar 2 procent i amortering per år, det vill säga 54 000 kronor, eller 4 500 kronor i månaden. Sjunker belåningsgraden under 70 procent, till exempel efter några år av amortering och en omvärdering, sänks kravet till 1 procent på det då aktuella lånebeloppet.
Vill du gå djupare in på hur amorteringsgrundande värde, undantag och det slopade skärpta amorteringskravet fungerar finns en fullständig genomgång i amorteringskravet för bolån.
Vad händer om belåningsgraden och amorteringskravet ändras?
Belåningsgraden är inte statisk. Amorterar du minst det lagstadgade kravet på lånet minskar den automatiskt eftersom lånebeloppet krymper. Stiger bostadens marknadsvärde sjunker belåningsgraden i teorin också, men det slår normalt inte igenom förrän vid en omvärdering – och omvärdering av det amorteringsgrundande värdet får bara göras vart femte år, om inte bostaden genomgått en omfattande renovering som avsevärt höjt värdet.
Sjunker bostadens värde i stället stiger belåningsgraden på pappret, även om du inte lånat mer. Det kan i värsta fall innebära att du hamnar över 70-procentsgränsen och behöver amortera mer, trots att skulden i kronor är oförändrad.
Lånelöfte och belåningsgrad innan du köper bolån
Innan du börjar budgivningen ger banken dig normalt ett lånelöfte, där den redan då räknar på vilken belåningsgrad och amorteringstakt du hamnar på utifrån inkomst, ränta och kontantinsats. Du behöver ansöka om lånelöftet hos banken i god tid före budgivningen, gärna hos flera banker samtidigt för att jämföra både ränta och amorteringsbedömning. Ett lånelöfte är ingen garanti för att du får låna exakt det beloppet på köpekontraktet, men det ger dig en tydlig bild av vilken belåningsgrad och amortering du behöver planera för. Jämför gärna erbjudanden från flera banker – att flytta bolånet till en ny bank ger ibland både lägre ränta och en ny bedömning av amorteringen.
Kom också ihåg att ränteutgifter på bolånet delvis kan dras av i deklarationen, vilket sänker den faktiska månadskostnaden utöver amorteringen – se vår genomgång av ränteavdrag på bolån för hur avdraget beräknas.
Vanliga frågor och svar om belåningsgrad och amortering
Här är svar på några vanliga frågor och svar om amortering och amorteringskrav som ofta dyker upp när belåningsgraden ska räknas ut.
Räknas belåningsgraden på köpeskillingen eller marknadsvärdet? Vid köptillfället är de i regel samma sak, och det värdet – det amorteringsgrundande värdet – ligger sedan fast i upp till fem år oavsett hur marknadsvärdet rör sig däremellan.
Måste jag amortera om jag har en belåningsgrad under 50 procent? Nej, det finns inget lagstadgat amorteringskrav under den gränsen, men banken kan ändå ha egna villkor som kräver amortering.
Kan banken kräva högre amortering än lagens minimikrav? Ja, långivaren får alltid begära en snabbare amorteringstakt än lagens minimikrav, även om det inte är vanligt vid normal privatekonomi.
Sammanfattning om belåningsgrad och amorteringskrav
Belåningsgraden är bolånet delat med bostadens värde, och den avgör direkt hur mycket du måste amortera: 1 procent per år vid 50–70 procent belåning, 2 procent över 70 procent. Sedan den 1 april 2026 får belåningsgraden vid nyköp vara som högst 90 procent, vilket sänkt kravet på kontantinsats till 10 procent. En lägre belåningsgrad ger både lägre amortering och bättre marginal om räntan stiger eller bostadens värde faller.
